Connaitre et respecter les règles pour créer une ouverture avec vue chez le voisinAvant de créer une ouverture avec vue chez votre voisin, vous devez vérifier les règles applicables à votre projet, ainsi que les distances à respecter par rapport à la propriété voisine.Règles d’urbanisme et documents à consulterVous devez consulter tous les documents suivants dans lesquels des règles particulières à respecter concernant les matériaux, la couleur, l’aspect et les distances peuvent figurer :- Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Vous pouvez le consulter auprès du service de l’urbanisme de votre mairie. Vous pouvez aussi demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable.
Cahier des charges ou règlement du lotissement si votre terrain se situe dans un lotissement. Il est annexé à l’acte d’achat de votre terrain. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès du président de votre association syndicale de propriétaires (ASP).Règlement de copropriété si votre bien se situe dans une copropriété. Il est annexé à l’acte d’achat de votre bien. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès de votre syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.Dans tous les cas, votre projet ne doit pas causer de trouble anormal du voisinage (par exemple, perte d’ensoleillement, bruit continu d’un équipement) ou encore créer une vue sans respecter la distance minimum.Règles de distance par rapport au voisinLes règles de distance varient en fonction du type d’ouverture :
Ouverture avec vueOuverture avec vueLes règles de distance varient en fonction du type de vue :- Si l'ouverture vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intérieur de la maison sans avoir à vous pencher, on parle d'une vue droite.
Si l'ouverture vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant à l'extérieur (accès visuel indirect), on parle de vue oblique.
Vue droite (ou directe)Vue droite (ou directe)Dans ce cas, une distance de 1,9 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin.
Vue oblique (ou indirecte)Vue oblique (ou indirecte)Dans ce cas, une distance de 0,6 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture créée et la limite du terrain voisin.
Ouverture sans vueOuverture sans vueLes règles de distance varient en fonction du type d'ouverture :
Ouverture translucide sur voisinageOuverture translucide sur voisinageVous pouvez aménager des jours de souffrance. Vous pouvez aussi placer des parois en briques de verre.
Jour de souffranceJour de souffranceUn jour de souffrance doit être placé à :- 2,6 mètres au-dessus du plancher au rez-de-chaussée,
1,9 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.Sa dimension n'est pas réglementée.Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.
Paroi en briques de verreParoi en briques de verreUne paroi en briques de verre est une partie de mur. Cette paroi est fixe, c’est-à-dire sans châssis ouvrant. Elle ne laisse passer que la lumière sans permettre de voir chez votre voisin.Sa dimension n'est pas réglementée.Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.
Ouverture transparente sans vue sur le voisinageOuverture transparente sans vue sur le voisinageSi l'ouverture ne laisse aucune place à une vue sur le terrain voisin, les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas. Par exemple, une fenêtre qui donne sur un mur, un toit fermé ou sur le ciel.
Se renseigner sur les aides de financement pour créer une ouverture avec vue chez le voisinIl existe des aides (MaPrimeRénov', éco PTZ, TVA à taux réduit...) pour les projets de rénovation énergétique.Pour vous informer sur les conditions d’obtention, vous pouvez contacter gratuitement un conseiller France Rénov’.Conseillers spécialisés en travaux de rénovation de l'habitat (France Rénov')Avant de vous engager, le service public vous informe gratuitement pour préparer et sécuriser votre projet. Vous pouvez vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation par des conseillers France Rénov'.Par téléphone0 808 800 700Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 18h. Vous devez avoir votre dernier avis d'imposition.Service gratuit + coût d'un appel
Savoir s’il faut demander une autorisation d’urbanisme pour créer une ouverture avec vue chez le voisinLa demande d'autorisation d'urbanisme est différente selon que vos travaux s'accompagnent ou pas d'un changement de destination de tout ou partie du bâtiment.Autorisations d’urbanisme pour créer une ouverture avec vue chez le voisinCaractéristiquesAutorisation d’urbanismeOuverture sans changement de destinationDéclaration préalableOuverture avec changement de destinationPermis de construire
Ouverture sans changement de destinationOuverture sans changement de destinationEn créant une ouverture, vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment. Votre projet nécessite une déclaration préalable (DP).
Ouverture avec changement de destinationOuverture avec changement de destinationSi vos travaux modifient la structure porteuse ou la façade du bâtiment et s’accompagnent d’un changement de destination, votre projet nécessite un permis de construire (PC).
Remplir la demande d’autorisation d’urbanisme pour créer une ouverture avec vue chez le voisinVous pouvez remplir votre dossier par internet ou sur un formulaire papier.
InternetInternetVous pouvez utiliser le service en ligne suivant :Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeMinistère chargé de l'urbanismeAttentionSelon votre commune, vous êtes obligé d’utiliser un autre service en ligne. Pour le connaitre, vous devez contacter votre mairie.MairiemairieExemplePour Paris, il s’agit du Basu :Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique uniqueVille de ParisGuichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.
Formulaire papierFormulaire papierLes formulaires de déclaration préalable et de permis de construire sont différents.
Déclaration préalable (DP)Déclaration préalable (DP)Vous devez utiliser le formulaire suivant :Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construireMinistère chargé de l'urbanismeNotice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalableFiche d’aide pour le calcul de la surface de plancherFiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projetAnnexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentairesVous devez joindre à votre dossier les pièces suivantes :- Plan de situation du terrain pour tous les projets (vous pouvez l'obtenir sur le portail cartes.gouv.fr)
Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d'une construction existantePlan en coupe si vous modifiez le profil du terrain (construction d'une piscine enterrée, par exemple)Plan des façades et des toitures si vous les modifiezPièces complémentaires selon la nature du projet.
Permis de construire (PC)Permis de construire (PC)Il existe 2 formulaires de PC différents selon que votre projet porte sur une maison individuelle ou un autre type de bâtiment.
Permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)Permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)Vous devez utiliser le formulaire suivant :Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)Ministère chargé de l'urbanismeNotice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalableFiche d’aide pour le calcul de la surface de plancherFiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projetDocument à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projetAnnexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentairesDossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la paniqueVous devez joindre à votre dossier les pièces suivantes :- Plan de situation du terrain pour tous les projets (vous pouvez l'obtenir sur le site internet Géoportail)
Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d'une construction existantePlan en coupe si vous modifiez le profil du terrain (construction d'une piscine enterrée, par exemple)Plan des façades et des toitures si vous les modifiezPièces complémentaires selon la nature du projet.
Permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)Permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)Vous devez utiliser le formulaire suivant :Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)Ministère chargé de l'urbanismeNotice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalableFiche d’aide pour le calcul de la surface de plancherDossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la paniqueDocument à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la paniqueFiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projetDocument à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projetAnnexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentairesVous devez joindre à votre dossier les pièces suivantes :- Plan de situation du terrain pour tous les projets (vous pouvez l'obtenir sur le site internet Géoportail)
Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d'une construction existantePlan en coupe si vous modifiez le profil du terrain (construction d'une piscine enterrée, par exemple)Plan des façades et des toitures si vous les modifiezPièces complémentaires selon la nature du projet.
Transmettre la demande d’autorisation d’urbanisme pour créer une ouverture avec vue chez le voisinVous pouvez transmettre votre dossier par internet (via AD’AU ou un autre service en ligne spécifique, par mail ou encore un formulaire de contact). Vous pouvez aussi l’adresser par LRAR ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. Pour connaitre le ou les modes de transmission que vous pouvez utiliser, vous devez contacter votre mairie.MairiemairieAttentionUne personne morale doit obligatoirement transmettre sa demande d'autorisation d'urbanisme par internet si le projet se situe dans une commune de plus de 3 500 habitants.
Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme (AD’AU)Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme (AD’AU)Si votre commune est raccordée, vous télétransmettez votre dossier via AD’AU :Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeMinistère chargé de l'urbanismeUne fois votre dossier transmis, la mairie ou son service de l’urbanisme vous délivre un accusé de réception électronique qui fait office de récépissé. Il comporte le numéro d'enregistrement de votre dossier et les informations vous permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
Service en ligne spécifiqueService en ligne spécifiqueVous devez utiliser le service en ligne spécifique de votre mairie. Par exemple, pour Paris, il s’agit du Basu.Une fois votre dossier transmis, la mairie ou son service de l’urbanisme vous délivre un accusé de réception électronique qui fait office de récépissé. Il comporte le numéro d'enregistrement de votre dossier et les informations vous permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
MailMailVotre mairie peut vous indiquer un e-mail sur lequel envoyer votre dossier par voie électronique.Une fois votre dossier transmis, la mairie ou son service de l’urbanisme vous délivre un accusé de réception électronique qui fait office de récépissé. Il comporte le numéro d'enregistrement de votre dossier et les informations vous permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
Formulaire de contactFormulaire de contactVotre mairie peut vous proposer un formulaire de contact sur lequel vous pouvez déposer votre dossier via son site internet.Une fois votre dossier transmis, la mairie ou son service de l’urbanisme vous délivre un accusé de réception électronique qui fait office de récépissé. Il comporte le numéro d'enregistrement de votre dossier et les informations vous permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
LRAR ou en main propreLRAR ou en main propreDans tous les cas, vous pouvez transmettre votre dossier en 2 exemplaires par LRAR ou le remettre en main propre.Selon la situation du terrain sur lequel se situe votre projet, vous devez transmettre un nombre plus important d’exemplaires du dossier complet (avec les pièces jointes demandées) :- Projet situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords des monuments historiques, dans un site classé, site inscrit ou dans une réserve naturelle : 3 exemplaires
Projet situé dans un cœur de parc national : 4 exemplairesProjet soumis à autorisation d'exploitation commerciale : 4 exemplaires (dont 1 sur support dématérialisé).La mairie ou le service de l’urbanisme vous délivre un récépissé. Il comporte le numéro d'enregistrement de votre dossier et les informations vous permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer. Ce récépissé précise que, dans un délai d'1 mois à compter du dépôt du dossier, la mairie ou le service de l’urbanisme peut vous notifier un délai différent pour commencer vos travaux. Il a également 1 mois pour vous signaler que votre dossier est incomplet.AttentionLes personnes morales doivent déposer leur demande de permis de construire en faisant appel à un architecte. C’est aussi le cas pour certains projets soumis à permis de construire (PC) selon la surface totale du bâtiment après travaux.
Prendre connaissance des autorisations supplémentaires dans le cas d’une location, d’une copropriété ou d’un lotissement pour créer une ouverture avec vue chez le voisinVous devez aussi demander l’autorisation suivante si votre projet se situe dans une location, une copropriété, un lotissement :
Dans une locationDans une locationVous devez demander l’autorisation écrite par LRAR à votre propriétaire. Sinon, il peut exiger la remise en l'état des lieux, à vos frais, lors de votre départ définitif. Il peut aussi garder les transformations sans vous indemniser.
Dans une copropriétéDans une copropriétéSi votre projet impacte les parties communes (toiture, façade...), vous devez demander l’autorisation de réaliser votre projet à l’assemblée générale des copropriétaires. Pour cela, votre demande doit être adressée au syndic par LRAR avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale. Vous devez joindre à votre demande un document qui précise l’implantation et la consistance des travaux. Cette résolution est votée à la majorité absolue.
Dans un lotissementDans un lotissementSi les statuts de votre lotissement le prévoient, vous devez demander l’autorisation de l’assemblée générale des membres de l’association syndicale de propriétaires (ASP) . Dans ce cas, la procédure (forme de la demande, majorité de vote...) est précisée dans les statuts.
Connaitre le délai de réponse de la mairie pour créer une ouverture avec vue chez le voisinÀ compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous signaler s’il est incomplet. Si c’est le cas, vous avez 3 mois pour le compléter, sinon votre demande est rejetée.Lorsque votre dossier est complet, le délai de réponse de la mairie est différent selon l’autorisation d’urbanisme :Délai d’instruction d’une autorisation d’urbanismeAutorisation d’urbanismeDélaiDéclaration préalable (DP)1 moisPermis de construire (PC) pour une maison individuelle ou ses annexes2 moisPC portant sur un autre projet qu’une maison individuelle3 moisAttentionÀ compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous notifier un délai de réponse plus long. C’est le cas par exemple, si vous êtes dans dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique.
Recevoir la réponse de la mairie pour réaliser une ouverture avec vue chez le voisinLa décision vous est adressée par LRAR ou par LRE ou un procédé électronique équivalent. Il y a plusieurs cas possibles :- Autorisation ou absence de réponse
Autorisation avec prescriptionsRefusSursis à statuer.En l’absence de réponse dans les délais, votre autorisation est accordée sauf exception (c’est le cas par exemple, pour un projet soumis à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles, ou portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques).AttentionVotre autorisation peut être retirée dans les 3 mois à compter de sa délivrance si elle est illégale.
Afficher l'autorisation d'urbanisme réaliser une ouverture avec vue chez le voisinVous devez afficher votre autorisation sur votre terrain ou la façade du bâtiment dès sa notification et pendant toute la durée des travaux avec un minimum de 2 mois (même si les travaux sont finis avant). Vous devez utiliser un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 cm, lisible de la voie publique.Votre affichage indique les informations suivantes :- Nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire
Date et numéro de l'autorisationNature du projet, superficie du terrainAdresse de la mairie où le dossier peut être consultéNom de l'architecte, auteur du projet architecturalSurface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturelSurface du ou des bâtiments à démolir si le projet prévoit des démolitions.Il doit également informer des possibilités de recours en mentionnant les informations suivantes :« Droit de recours :Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme). »À noterSi vous n’affichez pas votre autorisation, le délai de recours des tiers est de 6 mois à compter de l’achèvement des travaux.
Obtenir les autorisations supplémentaires dans le cas d’une location, d’une copropriété ou d’un lotissement pour créer une ouverture avec vue chez le voisinSi vous avez sollicité l’autorisation de votre propriétaire, votre copropriété ou votre lotissement, vous devez obtenir leur accord avant de commencer vos travaux.
Déposer la déclaration d’ouverture de chantier pour créer une ouverture avec vue chez le voisin soumis à permis de construire (PC)Si vous détenez un PC, vous devez adresser à la mairie une DOC pour pouvoir commencer vos travaux.
Commencer les travaux de création d’une ouverture avec vue chez le voisinDès que l’autorisation de la mairie (et lorsqu’elles sont nécessaires, celles du propriétaire, de la copropriété ou du lotissement) sont acquises, vous pouvez commencer vos travaux.Une fois commencés, vos travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an consécutif, sinon votre autorisation d’urbanisme n’est plus valide et vous devez déposer une nouvelle demande. C’est aussi le cas si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans qui suivent la délivrance de votre autorisation.Votre autorisation peut toutefois être prolongée 2 fois pour 1 an aux 2 conditions suivantes :- Règles d'urbanisme et servitudes administratives inchangées entre vos 2 demandes
Envoi de votre demande de prolongation 2 mois au moins avant la fin du délai de validité de 3 ans.
Déclarer l'achèvement des travaux de création d’une ouverture avec vue chez le voisinQuand votre projet est achevé, vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Connaitre les sanctions en cas de création d’une ouverture sans autorisation ou non conforme à l’autorisation d’urbanisme obtenueSi vous réalisez votre projet sans autorisation ou s’il est non conforme à l’autorisation obtenue, vous risquez les sanctions cumulatives suivantes :- Amende pénale comprise entre 1 200 € et 300 000 € maximum (1 500 000 € maximum pour les personnes morales)
Amende administrative de 30 000 € maximumInterruption des travauxObligation de mise en conformité ou démolition de votre projet avec une astreinte de 500 € maximum par jour de retardRéalisation d’office de la mise en conformité ou de la démolition à vos frais6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.
Payer les taxes et impôts pour créer une ouverture avec vue chez le voisinTaxe d'aménagementLa création d'ouvertures (fenêtres, portes ou jours de souffrance) ou d'aménagements extérieurs (balcons, terrasses, escaliers extérieurs) ne sont pas soumis au paiement de la taxe d'aménagement.La construction d'une véranda de plus de 5 m² de surface de plancher est soumis au paiement de la taxe d'aménagement. Vous pouvez faire une simulation du montant :Estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive)Ministère chargé des financesCe simulateur permet de calculer à titre indicatif les montants des taxes d'urbanisme suivantes : Taxe d’aménagement et Taxe d’archéologie préventive.Vous devez déclarer les éléments nécessaires au calcul de la TA, dans un délai de 90 jours après l'achèvement de vos travaux au sens fiscal, à partir de votre espace sécurisé sur le site des impôts dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».Vous pouvez également les déclarer à l’aide d’un formulaire à transmettre au centre des impôts fonciers dont vous dépendez :Déclaration de travaux en vue du paiement des taxes d'urbanismeMinistère chargé des financesImpôts fonciersVotre projet peut avoir une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)centre_impots_fonciers
